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京津冀土地利用总体规划发布 划定四类空间利用方式(附图)

来源: 中国城市报 作者: 张阿嫱

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      55日,记者从国土资源部官网获悉,国土资源部与国家发展改革委已联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划(20152020年)》(以下简称《规划》),作为当前和今后一个时期京津冀协同发展土地利用的行动纲领。

《规划》在京津冀区域整体的土地空间内,划定了“减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区”等四种空间形态,并明确了各区土地的利用原则和利用导向。

据有关专家介绍,《规划》是国家京津冀协同发展战略的重要组成部分,也是《京津冀协同发展规划纲要》的重要专项规划之一。

 

 “减量瘦身”倒逼城市功能提升

《规划》明确,在严格保护优质耕地和生态环境的前提下,以空间格局优化统领京津冀协同发展各项土地利用任务。以此为原则,《规划》划定了四类空间利用方式:

在“减量优化区”,需要通过建设用地“减量瘦身”以倒逼城市功能提升,原则上不再安排新增建设用地,鼓励把存量建设用地,转化为生态用地。

在“存量挖潜区”,则不宜再进行高强度的大规模建设,区域建设用地总量基本保持稳定,以存量建设用地结构和布局调整为主。

在“增量控制区”,不宜进行大规模开发建设,重点保障基础设施和公共服务用地,控制区域新增建设用地。

而“适度发展区”,则是承接北京非首都核心功能和京津产业转移的主要区域,应引导人口产业合理集聚,适度增加区域新增建设用地规模。

同时,《规划》强调了严格永久基本农田保护,以及大力推进农用地综合整治。将北京顺义东部等13片集中分布的优质耕地优先划入永久基本农田实施严格保护,推进构建一带十三区区域永久基本农田保护格局。

此外,加快划定城市周边永久基本农田,更好发挥永久基本农田对防止城市蔓延的约束作用。推进地下水超采区耕地整治,强化污染耕地修复,加强地裂缝区耕地整治。

 

可减少京郊土地财政依赖

京津冀协同发展已上升至国家战略。而其土地使用计划,也早已作为国土部的重要纲要,被列入“十三五”规划中。

412日,国土资源部在其官方网站正式公布《国土资源十三五规划纲要》(以下简称《纲要》),其中就要求提高土地资源节约集约利用水平,严格核定各类城镇新增用地,有效管控新城新区和开发区无序扩张。

中国城市报记者查阅该《纲要》时发现,国土部已经对京津冀国土空间开发导向做出了示意图,其中就包括此次《规划》划定的四类空间的布局。

京津冀国土空间开发导向示意图 来源:国土部.jpg

京津冀国土空间开发导向示意图     来源:国土部

根据示意图,“减量优化区”大致分布在北京和天津主城区;“存量挖潜区”则主要分布在如昌平、顺义、平谷、房山等京郊地区,以及天津的宁河县等区域;“增量控制区”集中在廊坊这样的楼市热门区,以及以承德为代表的旅游城市;而“适度发展区”,则容纳了秦皇岛、唐山、沧州、保定等河北省中,承接北京非首都核心功能和京津产业转移的主要区域。

针对“减量优化区” ,《规划》要求通过建设用地“减量瘦身”以倒逼城市功能提升,国家发改委国土开发与地区经济研究所所长史育龙分析认为,这将有助于反过来促进区域产业结构升级。

他表示,原先的用地方式主要是一种低附加值的产业,单位用地的产出实际上是偏低的。通过控制用地反过来可以促使它更集约,产业逐渐由低端走向高端。

史育龙指出,从文件来看,下一步,新增建设用地规模应该主要集中在适度发展区。四种区域之间在建设用地指标上会有一些平衡性的调整。

这在北京市房地产协会秘书长陈志看来,《规划》内容的制定,是对京津冀地区特别是环京地区,目前的监管不到位、以及疯狂投资的纠偏。他认为,这其实是在纠正北京周边通过土地供给,来推动房地产发展的思路。

陈志举例,比如以河北为主的环京区位,曾主张的“环首都经济圈”、“环首都绿色生态”等,推出的建设用地的核心目的并不是具体产业的落地,而是用于住房。

他指出,《规划》的内容制定,目的是从土地供给上抑制土地财政,减少地方对房地产的财政依赖。

此外,陈志表示,针对存量建设用地,在结构上应该保障重点基础设施和公共服务,以引导人口产业合理集聚作为当前的首要任务。

 

北京还卖地吗?

此前,国土部《纲要》中曾提到,十三五期间,超大和特大城市中心城区原则上不安排新增建设用地计划。而此次发布的《规划》,又明确指出,对于京津冀严控新增建设用地。

这是否意味着,北京或者河北不卖地了?

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,这是概念的误读。建设用地是城市发展边界,并不完全对等当下的二级市场土地出让。建设用地并非住宅用地。建设用地对应的是经济发展边界,而住宅用地则基本在土地二级市场。

张大伟认为,该政策对于房地产市场的影响,与住宅土地直接关系不大。每年的住宅土地供应,目前都在千万平米上下;而建设用地的指标,过去几年都在30平方公里左右。

不过目前,一线城市土地供应的减少,已经是不争的事实。

中原地产研究部统计数据显示,2016年前4个月,一线城市住宅用地供应明显下调,仅供应42宗,是十年来的最低值,同比减少了7%。相比2013-2014年,跌幅更是超过50%

一线城市住宅用地供应减少,导致市场逐渐出现了豪宅化的趋势。从住宅土地的供应价格看,也处于历史最高点,同比涨幅达到了22.5%。挖掘存量土地已经是趋势。

张大伟指出,包括北京目前市场成交已经全面二手房化。今年前4个月,北京新建商品房住宅签约1.5万套,而二手房已经接近10万套,商品房住宅用地已经全面高端化。

也就是说,以北京为代表的一线城市,已经进入存量房时代。这一政策从短期看,不会影响商品房住宅土地供应的多寡。

(责任编辑:zhangaqiang)

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